Em recente decisão, o STJ entendeu que a base de cálculo para o ITBI é o valor declarado pelo contribuinte na transação do imóvel, ou seja, o valor de mercado, e não o valor venal do IPTU ou mesmo outro arbitrado de forma unilateral, sem devida motivação técnica e processo administrativo com as formalidades legais.
O ITBI é um imposto municipal, que possui alíquota variável conforme cada município, e incide sobre as transferências onerosas de bens imóveis e os direitos sobre eles. Muitos municípios têm utilizado o valor venal do IPTU para apurar o valor do imposto, no entanto, os critérios para apuração dos valores de IPTU e do ITBI são diferentes.
Outro aspecto relevante é que o fisco municipal, segundo o STJ, falha ao atribuir o valor venal sem a observância de critérios técnicos e processo administrativo que garanta, além do devido procedimento, o contraditório. E foi nesse sentido que o STJ julgou o referido tema e estabeleceu 3 teses importantes:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco apenas mediante regular instauração de processo administrativo (artigo 148, do CTN);
- O município não pode determinar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência unilateralmente estabelecido.
A título de compreensão, em verdade, o que tem ocorrido é uma discrepância entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor atribuído pelo município, assim como há o dever legal de abertura de processo administrativo para que o contribuinte possa concordar ou contestar o referido valor.
Nos casos em que não há o processo administrativo e a base de cálculo estiver equivocada, não se enquadrando nas teses estabelecidas pelo STJ, o contribuinte terá direito a restituição deste valor a maior que foi pago a título de ITBI.
Ou seja, se, por exemplo, você compra um imóvel por R$100.000,00, a base de cálculo deve ser os R$100.000,00 declarados na escritura pública, como regra, pois este goza de presunção, pois é declarado por duas partes em um documento público. Assim, o ITBI precisa ser calculado conforme a alíquota do município (em Santa Cruz do Sul aplica-se 2% sobre o valor da transação para calcular quanto o contribuinte pagará de imposto).
Neste sentido, o valor do ITBI não pode ser arbitrado de forma unilateral pelo Município em valor de referência por ele estabelecido sem atender aos critérios legais e procedimento administrativo. Portanto, os contribuintes devem ficar atentos a estas regras, que se não cumpridas e observadas, resta ao contribuinte o direito de buscar a restituição na justiça.
Jéssica Seffrin Debastiani OAB/RS 112.101 | Advogada – Winck e Durigon Assessoria Jurídica
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